איגוד מקרקעין

על ההכנסות של איגוד מקרקעין

אין זה סוד כי חוקי המקרקעין במדינת ישראל הם מורכבים ביותר לכל הדעות. כל מי שקורא את החוק אשר מגדיר מה הוא איגוד מקרקעין, כמובן שם לב לאחת מן הפסקאות הבולטות ביותר, אשר כבר זכו למספר פרשנויות משפטיות כאלה ואחרות: איגוד מקרקעין הוא כזה אשר כל הכנסותיו, במישרין ובעקיפין, נובעות מזכויות המקרקעין שיש לו, או כזה אשר אמנם יש לו גם הכנסות נוספות אשר נובעות מאפיקים נוספים, אך לדעת מנהל האיגוד הם מועטים, טפלים וקטנים מאד, ביחס להכנסות של האיגוד אשר נובעות מזכויות מקרקעין. כמובן שהשורה האחרונה, יצרה מחלוקות רבות - מה בעצם מוגדר כהכנסות טפלות שאינן חשובות? אם כן, מסתבר כי בחוק לא מוזכרים אחוזים מסוים. אז מה אומרים בתי המשפט?

שורה של פרשנויות בנושא

אנו עדים לכך שבשנים האחרונות, מנסים בתי המשפט להחמיר יותר עם ההגדרה של איגוד מקרקעין. אם בעבר, היה קל יותר לפתוח איגוד מקרקעין, גם אם היו לבעליו הכנסות נוספות מאפיקים שונים, הרי שהיום בתי המשפט דורשים במובהק כי ההכנסות הנוספות אכן יהיו נמוכות מאד באופן יחסי. כך באחד מפסקי הדין בתחום, קבע בית המשפט, שמכיוון שלחברה שטענה שהיא איגוד מקרקעין, היו הכנסות ממקורות שאינן זכויות מקרקעין ואלו היו בשיעור של קצת יותר מ10% מהכנסות החברה - הרי שהיא לא זכאית להיקרא איגוד מקרקעין! שימו לב שבסך הכל מדבר כאן על קצת יותר מעשירים ההכנסות - ובכל זאת קבע בית המשפט שאין מדובר על איגוד מקרקעין. מפסיקה זו, אימצה גם רשות המסים את הרף של 10% מסך ההכנסות של האיגוד, וברגע שהכנסות מאפיקים נוספים עוקפים את הרף הנ"ל - אפשר שרשות המסים בהחלט תעתור נגד איגוד מקרקעין לבתי המשפט.

אז מה זה אומר?

אם אתם מתבלטים האם להקים איגוד מקרקעין, או שאתם מעוניינים לשנות את נתיבי ההכנסות של האיגוד שלכם, יש לקחת בחשבון את הפרשנויות של בתי המשפט בתחום, ואת הרף שרשות המסים קבעה בפועל, גם אם לא באופן פורמלי.